FF FINANZA FUTURO
idee in mente
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What We Do
FF Finanza Futuro è una società di consulenza nata nel 2021 su idea di Maurizio Fontana, imprenditore e manager nel settore real estate dal 1994, fondatore di Kapital Immobiliare con la quale ha realizzato in Emilia-Romagna circa 45 progetti tra residenziale, uffici e retail. Dal 2013 ha partecipato a Milano con un track record di operazioni di NUOVA COSTRUZIONE e RIQUALIFICAZIONE nella fase di RIGENERAZIONE URBANA del territorio milanese, quali V Costanza 11, V Giannone 2, V Lepontina 7, V Catone 4, P.zza Sant’Ambrogio 2, V Giovanni della casa 12, V L D’Aragona 10, V Aristotele 76, V Crescenzago 43. Contestualmente, in qualità di advisor e/o introducer, ha collaborato agli sviluppi residenziali ed alberghieri di V Maroncelli 18, V Luosi, V San Gottardo 14, V Sant’Eufemia 12, V Duca D’Aosta 8, V Melzo 28, V Sabotino
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La specializzazione acquisita riguarda compendi immobiliari con molteplici criticità:
- numerosi proprietari in disaccordo per motivi ereditari e spesso titolari di società molto datate con il cespite a valori sottostimati (fiscalità latente);
- terreni potenzialmente inquinati che comportano indagini ed eventuali procedure di bonifica;
- procedure amministrative, urbanistiche ed edilizie da definire con la Pubblica Amministrazione per la riqualificazione degli immobili;
- rapporti con inquilini di varie tipologie con cui trovare accordi per liberare gli stabili;
- rapporti con i proprietari degli edifici confinanti che necessitano di opere di messa in sicurezza prodromiche alla demolizione-ricostruzione o ristrutturazione
Per le singole operazioni, a seconda delle caratteristiche degli immobili di riferimento e dei relativi progetti di riqualificazione e tematiche connesse, si registrano tempi medi:
- 18/24 mesi dall’avvio all’exit della FASE I : acquisizione, ottenimento titolo, risoluzione problematiche inquilini, bonifiche, vicinato e rivendita della SPV o dell’ASSET ad IMPRESE di COSTRUZIONI, FONDI, FAMILY OFFICER, SVILUPPATORI LOCALI.
- In alternativa 48 mesi per lo sviluppo complessivo CHIAVI IN MANO (FASE II)
Simple Way for Business
Il CLUB DEAL IMMOBILIARE è una nuova forma di private equity, si potrebbe definire come un vero e proprio sindacato d’investimento tra soggetti che si uniscono per indirizzare parte del proprio patrimonio nel settore immobiliare di alto profilo, al fine di sostenere e condividere lo sviluppo dell’investimento, realizzare un guadagno e remunerare l’assunzione del rischio.
Generalmente i CLUB DEAL sono composti da un numero ristretto di investitori che, unendosi in società a responsabilità limitata , impegnano dei capitali collettivamente per l’acquisizione di un target; l’allocazione di una quota-parte rispetto al capitale complessivo permette di accedere ad investimenti rilevanti e di ridurre comunque il rischio d’impresa.
i CLUB DEAL promossi da FFFINANZAFUTURO sono composti da investitori esperti e assistiti da un team di consulenti eterogeneo (avvocati urbanisti, notai, studi di architettura, fiscalisti, risk manager, legali, broker), preparato ed affidabile che opera da anni insieme per individuare l’asset “target” e, una volta acquisito, risolvere tutte le problematiche specifiche connesse a terreni, iter urbanistici-edilizi, ricerca delle migliori soluzioni architettoniche e commerciali, l’ottenimento da parte degli Enti competenti del permesso edilizio che autorizza la costruzione o la riqualificazione dell’immobile acquisito dalla SPV, fino alla c.d. “exit”:
- mediante la vendita del veicolo societario SPV o dell’ASSET (FASE I)
- sviluppo dell’intera operazione immobiliare con la costruzione e la vendita (FASE II)
Il Nostro Iter Procedurale
Il nostro iter procedurale
- Individuazione asset target: mediamente vengono selezionate ed analizzate circa 60 operazioni immobiliari all’anno
- Macro valutazione urbanistica e pre-fattibilità economica
- Ottenimento esclusiva ed avvio attività delle seguenti Due diligence ( a costi sostenuti da FF Finanza Futuro)
- Legale-urbanistica da primario studio Italiano
- Analisi iter procedurale per titolo edilizio
- Progetto di massima architettonico con studio di standing
- Notarile-amministrativa ; FISCALE , contratti d’affitto
- Redazione business plan , cash flow con risk manager di primary fondi d’investimento
- Chiamata investitori , fundraising , costituzione SPV-Accordo d’Investimento
- Closing acquisition
- Individuazione asset target: mediamente vengono selezionate ed analizzate circa 60 operazioni immobiliari all’anno
- Macro valutazione urbanistica e pre-fattibilità economica
- Ottenimento esclusiva ed avvio attività delle seguenti Due diligence ( a costi sostenuti da FF Finanza Futuro)
- Legale-urbanistica da primario studio Italiano
- Analisi iter procedurale per titolo edilizio
- Progetto di massima architettonico con studio di standing
- Notarile-amministrativa ; FISCALE , contratti d’affitto
- Redazione business plan , cash flow con risk manager di primary fondi d’investimento
- Chiamata investitori , fundraising , costituzione SPV-Accordo d’Investimento
- Closing acquisition
STATO DI FATTO
Stato di Fatto
Analisi consistenze del compendio;
Indagini ambientali;
Valutazione contesto urbano.
STUDIO DI FATTIBILITÀ
Studio di Fattibilità
Vision e progetto architettonico;
Analisi CAPEX;
Due diligence;
ITER urbanistico;
Tempistiche.
PROPOSTA ECONOMICA
Proposta Economica
Indagini di mercato;
Fattibilità economica Fase 1 e Fase 2;
Cash flow.
STRUTTURA SOCIETARIA
Struttura Societaria
Fundraising investitori;
Costituzione SPV;
Accordo d’investimento.
ASPETTI ECONOMICI
Aspetti Economici
Vendita SPV o asset;
Rendimenti;
Tassazione.
il contesto DI RIFERIMENTO
Facendo riferimento ai dati del Terzo Rapporto di Nomisma, ( novembre 2022) le dimensioni del mercato immobiliare residenziale nel primo semestre del 2022 hanno raggiunto e superate quelle del pre-pandemia (+34,2% rispetto al primo semestre del 2019) e le compravendite hanno registrato un aumento del 10,1% rispetto al semestre precedente.
Nel secondo semestre del 2022 però, in coincidenza con la forte ondata d’inflazione che ha colpito l’Italia e l’Europa in generale, si è invece registrato un calo delle transazioni dell’8,9% rispetto all’inizio dell’anno. Il calo in realtà è stato principalmente influenzato dalla performance dell’ultimo trimestre e la causa principale sembra essere la difficoltà di ottenimento del credito per poter comprare casa a seguito della risposta della Banca Centrale Europea all’inflazione.
Dai dati del Rapporto Nomisma emergono anche le tendenze che hanno caratterizzato la domanda. Se nel 2021 la ricerca della casa era spinta dalla volontà di spostarsi in un contesto al di fuori dai centri urbani, nel 2022 la priorità degli italiani è stata individuare soluzioni abitative con spazi adeguati, dove far convivere vita familiare e professionale.
Un altro interessante trend del mercato immobiliare individuato nel 2022 e che, secondo Nomisma, potrebbe andarsi a consolidare anche nel 2023 è l’acquisto di nuove costruzioni. Nel 2021 il totale di compravendite di immobili di nuova costruzione si è attestato a 29,700 per un’incidenza dell’8,3% sul totale. Nel 2022 il numero di transazioni è salito a 37,400, e il numero di permessi rilasciati per le nuove abitazioni è cresciuto dell’8% rispetto ai livelli pre-pandemia, a conferma di questo trend. Le nuove sfide che attendono il mercato del Real Estate in Italia, saranno nel 2023 : ESG ( Environmental , Social , Governance) e sostenibilità.
Per Il 2023 Nomisma Prevede un Aumento Dei Prezzi Delle Case : si attende un incremento del 6% circa, dovuto sia all’inflazione e sia alla scarsità dell’offerta, purtroppo però l’aumento dei valori non proteggerà dall’inflazione, in quanto il tasso d’inflazione sarà sicuramente superiore a quello dell’incremento medio dei valori immobiliari. Dalle indagini svolte risulta che il 3,7% dei nuclei familiari sta già cercando una casa d’acquistare mentre un altro 9,6% dichiara volerlo fare entro 12
FUCUS MILANO
Il prezzo medio delle case nel comune di Milano raggiunge il suo picco da oltre dieci anni: a Gennaio 2023 per gli immobili residenziali in vendita nel capoluogo lombardo sono stati richiesti in media € 4.971 al metro quadro, con una variazione minima del +0,1% rispetto a Dicembre 2022 ma con una crescita netta attesa del 7,3% su base annuale.
Le quotazioni più alte si registrano nella zona Centro Storico, con una richiesta di €9.779 al mq a gennaio (in crescita del 4,1% su base mensile e del 6,9% su base annuale). Al contrario, il prezzo più basso è stato nella zona Baggio, con un prezzo medio di € 2.735 al metro quadro (+1% su base mensile).
In netta crescita le quotazioni in zona Città Studi-Lambrate (€5.004/mq, +22,6% su base annuale), Famagosta/Barona (€3.975/mq, +15,4% su base annuale), Certosa (€3.791/mq, +14,7% su base annuale).
Prezzi delle case in aumento su base annuale anche in zona Lorenteggio-Bande Nere (€4.390/mq, +11,1%), Greco-Turro (€4.204/mq, +10,9%), Comasina-Bicocca (€3.745/mq, +8,1%) e Navigli-Bocconi (€6.472/mq, +7,9%).
Si registra invece un calo dei prezzi nei quartieri Forlanini (€3.036/mq, -15,8% in un anno), San Siro-Trenno-Figino (€3.765/mq, -9,6% in un anno) e Vigentino-Ripamonti (€4.065/mq, -4,6% in un anno).
( fonte IDEALISTA )
Il mercato delle compravendite per le nuove costruzioni continua a registrare grande interesse , sulla base delle nostre esperienze riferite ai vari cantieri in corso ( in posizioni strategiche di Milano ), la domanda supera nettamente l’offerta , nonostante gli importanti adeguamenti dei prezzi di vendita causati principalmente dalla crescita delle CAPEX attese .
Gli acquirenti si trovano ad affrontare un consistente aumento dei tassi dei mutui ma il target di riferimento , che si estende ‘fino alla seconda cerchia della città’ dimostra la capacità di assorbire tale situazione , trovando nell’acquisto di una abitazione in classe A , un ottimo investimento per il futuro.
maurizio fontana FFfinanzafuturo
I NOSTRI PROGETTI SU MILANO
Tra gli sviluppi in corso si rileva l’ integrale sostituzione edilizia di un fabbricato sito in Via Ludovico D’Aragona 10 vicinanze P.zza Udine a Milano . trattasi di una ex tipografia degli anni ’60, che sarà demolita per costruire un building di nuova generazione, che ospiterà 19/24 appartamenti dotati di ogni confort e tecnologie presenti sul mercato; la qualità della vita al centro di tutto il progetto, elemento innovativo nella cultura italiana del settore. La famiglia, il manager, lo studente, avranno la possibilità di vivere in uno spazio indipendente dotato di aree di lavoro comuni, palestra, verde privato e condominiale, nonché servizi di domotica avanzata, il tutto a zero impatto CO2; garantendo la completa autonomia del sistema-casa in situazioni di limitazione della libertà, come avvenuto durante il lockdown nella recente pandemia.
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